GOPHERSPACE.DE - P H O X Y
gophering on hngopher.com
HN Gopher Feed (2017-07-07) - page 1 of 10
 
___________________________________________________________________
Real estate site Redfin files for IPO
162 points by realdlee
https://techcrunch.com/2017/06/30/real-estate-site-redfin-files-...
___________________________________________________________________
 
jhulla - 4 hours ago
Good for Redfin.  Disruption in any business that charges 6%
transaction fees is great.Having said that, real estate
transactions are complex beasts with many moving parts.  A lot of
this process can be scripted and templated.   But there are many
situations where it cannot.  Buyers and sellers are under immense
stress as they face very large financial and legal decisions.  They
don't understand the process, the terminology, the legal and
financial consequences, etc.   There are local regulations and
conventions that differ from region to region.  E.g:  Check out the
differences in who pays fees across counties:
http://chicagotitletransfertax.com/Good agents absolutely earn
their fees when uncertainty and complexity arise.   I suspect
Redfin is seeking to carve out the part of the market that
comprises straight-forward, template driven transactions.
 
  hammock - 4 hours ago
  >E.g: Check out the differences in who pays fees across counties:
  http://chicagotitletransfertax.com/The complexities can be and
  already are structured in a table format? Seems like a job
  perfectly suited for a computer, not a human.
 
    jhulla - 4 hours ago
    Sometimes transactions stick at the strangest places.  For
    example, a buyer balks at paying a final $500 fee allotted to
    him because he has hit his financial stress limit - potentially
    killing the entire transaction.Good agents are not just
    facilitating the transaction, but also acting as
    friends/confidants/therapists for buyers&sellers - helping them
    make responsible decisions.   Good agents also come up with
    creative solutions to complete transactions - this pops up
    often in resolving inspection contingencies.   Say there is
    some leakage discovered underneath a bathroom sink with some
    cabinetry damage.   The buyer is getting cold feet.   What do
    you do?
 
      [deleted]
 
  mediaman - 2 hours ago
  I think people should generally have professional help in buying
  or selling a house. But the rates that brokers charge is out-of-
  step with the help they provide.For example, in a $600,000 house
  in an urban area, the two brokers earn $36,000. But I just bought
  a house without a broker, and hired a real estate lawyer. Not
  only was the lawyer much more versed in legal details of the
  transaction, but he wound up charging me $500. Yes, he didn't
  drive out and hold my hand, but he was extremely knowledgeable
  and knew exactly what to look out for in all steps of the
  transaction.In my experience, whenever the question of broker
  commissions comes up, people come out to defend the expert advice
  of the real estate agent and argue that people shouldn't "go it
  alone" because the transaction is complex. And, generally, it's
  true that people probably should not go it alone on an expensive
  transaction such as buying or selling a home. But the agent's
  advice is often mediocre, and they still lack the detailed
  understanding of real estate transaction rules and law that a
  real estate lawyer provides. So why pay the agent thirty times as
  much as someone with more experience and formalized, specialized
  education in the area? The only remaining reason is "marketing",
  which is the service that is greatly devalued in the age of
  online brokers.
 
  notyourwork - 2 hours ago
  I guess my question is why is it so complex? What complexities
  arise that realtor's can help with.
 
strict9 - 5 hours ago
Bought my house via redfin and very satisfied with the process.
It's also a bonus for buyers, they send you a refund check for a
portion of the commission that normally all goes to agents.Their
agents may have less experience or knowledge, but as long as you
get highly rated/reviewed service providers (lawyer/inspector/etc),
that's all that matters. When I sell my current house it will
definitely be via redfin. So much is now done online, why pay high
commission to traditional realty companies?This is indeed an
industry ripe for change, and redfin is definitely doing just that.
 
1024core - 42 minutes ago
I like Redfin, but I have a couple of qualms with it:1. They will
tag a house as "hot" arbitrarily. The cynic in me thinks this tag
is for sale.2. They tend to hide information. I've seen houses come
on the market, not sell for weeks, go out and then come back in the
market for a lower price. But their "history" section does not list
"price reduced"; they just pretend like the previous listing never
existed. For example, the house at 110 Steiner Street (
https://www.google.com/search?q=110+Steiner+Street&ie=utf-8&... ).
It came on the market, and now is nowhere to be found. But when it
does come back on the market, they will completely erase the
history of this house not having been sold.3. They allow you to
filter with other criteria, but Walkscore is not one of them. I
have given them feedback several times, but no response.
 
debacle - 5 hours ago
Having worked in the real estate industry for a time, it's ripe for
disruption. Redfin is going to have a problem when it paves the way
for a flat rate competitor, but right now it's doing a massive
service to buyers and sellers.
 
  maguirre - 5 hours ago
  seriously curious as I am about to pay 10k+ for selling my house.
  what are they doing that is so special?
 
    bdamm - 5 hours ago
    I think buyers could brave buying a home without a realtor.
    It's a little crazy but doable.Selling is another matter
    entirely. If you would like the peace of mind to know that your
    home is actually in your past once the money is in your bank
    account, use a broker. Having your past home haunt your future
    can be a miserable prospect.
 
      mac01021 - 4 hours ago
      Why can't my attorney provide me with that assurance while
      he's taking me through the closing process?   What extra
      thing is the broker doing?
 
        harrumph - 4 hours ago
        >What extra thing is the broker doing?The broker is causing
        the closing to happen by finding and satisfying the buyer
        along with the buyer's many, many issues with most
        properties.
 
        [deleted]
 
    dpark - 5 hours ago
    Cutting the fees in half.
 
      vadym909 - 5 hours ago
      cutting the fees by 25% actually. Redfin acts as the buyer or
      seller's broker and only gives you back half of their 3%
      commission. The other side's broker still gets their 3%. So
      you pay 4.5% instead of 6%.
 
        Danihan - 5 hours ago
        How does a web site get licensed as a real estate broker,
        anyway?
 
          vadym909 - 5 hours ago
          They are registered brokers with a website- just like
          Windermere. They took this path vs being just a website
          like Zillow.
 
          bacontacos - 4 hours ago
          zillow is much more than a website if you're an agent
 
          hkmurakami - 5 hours ago
          They have physical brokers in each region (I think the
          unit is more granular than each state, iirc?)
 
          apendleton - 4 hours ago
          Yeah I think it's by metro area. I live in DC and the
          same office handles DC and the Maryland and Virginia DC
          suburbs, and I think many of the agents are cross-
          licensed.
 
          [deleted]
 
        dpark - 4 hours ago
        That only accounts for the selling side, though.  You also
        get a refund as a buyer and if you are buying and selling
        with Redfin (not uncommon), the savings are
        substantial.They actually only charge 1% commission as the
        selling agent now, too, so vs a typical 6% combined
        commission, they save 33% for the seller.  (Assuming just a
        sale)Redfin doesn't seem to disclose how they calculate the
        refund anymore, though, so I'm not sure how much that works
        out to be.  Seems to be around half a percent, so lower
        than it used to be.All combined, it's close to half of the
        traditional fees that they either refund or don't collect.
 
skynetv2 - 2 hours ago
i purchased my house thru RedFin and it was an amazing experience.
Yes, a bit more hands on than conventional realtor but you never
know how much a conventional relator was working on your behalf
anwyay
 
haberman - 39 minutes ago
I'm closing literally today on a house I bought through Redfin.
It's my third Redfin buying experience.  Redfin for buying is
great.  Their website makes it easy to look for properties and get
alerts when properties you might like go on the market.  No need to
pay a realtor to do that part.I'm still not using Redfin for
selling.  When you sell, you're paying for a salesman, and a
salesman can make a big difference on how much you sell for, IMO.
Redfin will save you 2%, so the question you have to ask yourself
is: will a traditional agent make me 2% or more, compared with
Redfin?  I think the answer is yes, they likely can.
 
  BadCookie - 15 minutes ago
  Indeed. When I needed to sell a house in the East Bay, the Redfin
  agent wanted to list the property for almost 20% less than it
  sold for. When I told her that I thought she was pricing it too
  low, she looked at me like I was crazy. The local agent that we
  ended up using instead (who had recently sold 3-5 houses in our
  same neighborhood) had a much better idea of what the house was
  actually worth, and also paid to stage the house--which Redfin
  would not have done.We used Redfin to purchase that house, and
  our purchase experience was very positive, but selling the house
  with Redfin could have cost us a bundle. It would probably have
  been fine if property prices had not been rising so quickly at
  the time, but regardless, I am a believer in the value of staging
  which is a service not covered by Redfin's fees.
 
notadoc - 5 hours ago
I'm still waiting for someone to completely eliminate the realtor
and charge a reasonable flat fee ($1000?) to buy/sell a house and
handle all the related details.Why do we need realtors at this
point? Everyone finds houses themselves online nowadays. Why does
anyone need to pay a whopper commission to some middle-man?
 
  spelunker - 5 hours ago
  I was recently a first time homebuyer and my real estate agent
  was really helpful in basically holding my hand through the
  process.He walked me through a contract to buy and sell, since
  I'd never seen one before. He helped me figure out a competitive
  offer for the house I wanted. He was able to spend time on things
  like searching for houses or setting up tours while I was
  working, it was great.Just looking at houses online only
  scratches the surface of the homebuying process, IMO, and frankly
  with my full-time job it would have taken me much longer to find
  a house... assuming I would have even known how to get to
  closing, which I didn't.
 
  bduerst - 4 hours ago
  Back in the early 2000's, there was a realtor group that
  advertised a $900 flat fee for selling homes.  Not sure what
  happened to them though - could have been a dot com bust.
 
    kazinator - 4 hours ago
    If I were to guess: they probably went their separate ways to
    join the RE/Maxes, Coldwell Bankers and Century 21s of the
    world, where they could more than double their take for the
    same work.
 
  goshx - 5 hours ago
  I agree. I've been waiting for this disruption for a while. In
  the past 5 years all the realtors I had to interact with had to
  do was to open the property I found and later prepare the
  documents and tell me where to sign and who to pay, and obviously
  collect a good chunk of money every year for rentals and the %
  for sales. Every time I needed their help for something I
  wouldn't get.I can't see how that could not been replaced by a
  system of some sort.
 
  rb808 - 4 hours ago
  RE agents in most of the rest of the world charge 1-2%. 6% is
  insane, and the buyers agent I really dont think adds value.
 
  paulddraper - 3 hours ago
  I recently bought from someone selling through Homie.
  https://www.homie.comAbout $1000. Initial couple hundred to take
  pictures, put up a nice sign, and list your house. The balance is
  paid when you close. Scheduling viewings and offer submission is
  done through their site. They also offer legal advice.The only
  really nice feature they lack is HelloSign/similar integration
  for the paperwork.
 
    PenguinCoder - 2 hours ago
    I was looking for a company like this to sell my house, instead
    of through traditional realtor. I see their about page says "On
    average, we save Utahns over $8,000 per transaction." Is the
    service only available in Utah?
 
      paulddraper - 1 hours ago
      Probably...I thought that might be case but didn't see it on
      their website when I looked.I live in Utah.I'm sure Homie or
      similar will be very common within 5 years in most places.
 
  jasode - 5 hours ago
  >I'm still waiting for someone to completely eliminate the
  realtor [...] Why do we need realtors at this point? Everyone
  finds houses themselves online nowadays.The need for realtors
  comes mostly from the sellers not the buyers.  (Yes, some buyers
  also contract a "buyer's agent" but the point remains that
  realtors are still desirable to help market and show a
  home.)Unlike the "dis-intermediation" that happened to travel
  agents (online flight/hotel booking), and librarians (google
  searches), or video rental clerks (Netflix), the elimination of
  realtors to represent the most expensive component in an owner's
  net worth is not going to happen because of a slick point & click
  housing website.Consider that the vast majority of people don't
  even post their garage items on ebay for sale.  Compared to that,
  selling a house is a much more complicated transaction.  There's
  a categorization in sales called "low touch" and "high touch"
  transactions.  A "low touch" transaction would be buying a loaf
  of bread from the grocery store.  For the forseeable future (at
  least decades), selling homes will be a "high touch" transaction
  and sellers will want the reassurance and "warm & fuzzies" from
  another human middleman to help them fetch the best price.
  (E.g., the owner would presumably hire the appropriate realtor
  with the reputation and track record to quickly sell homes
  similar to his/her property.)However, that doesn't mean more
  efficiencies can't be wrung from the system.  Many think the
  typical realtor's commission of ~6% is way too high so it seems
  inevitable that entrepreneurs will revolutionize the market.
  Regardless of the new landscape (e.g. maybe no more MLS), the
  human intermediaries will still be there.
 
  anindha - 4 hours ago
  When I was young before the Internet, it was impossible to book
  overseas travel without a travel agent. As more and more
  information became available and presented in a user friendly
  manner booking travel online became the norm.It will take much
  longer for the information required to buy or sell to become
  easily accessible over the Internet but I have no doubt this day
  will come.
 
  jpmattia - 2 hours ago
  > Why does anyone need to pay a whopper commission to some
  middle-man?Not just a whopper commission, but a commission that
  causes the buyer's broker to be absolutely incentivized against
  your interest as a buyer.What a throwback to earlier economic
  times.
 
  javajammer - 3 hours ago
  http://walawrealty.com/Flat fee, and for "all the related
  details" - they represent you as lawyers. I had an exceedingly
  positive experience buying with them in 2012.  I wish their model
  would become dominant.
 
  fananta - 5 hours ago
  I agree with your point, but realtors are protected but layers of
  legislation. In many areas the realtor groups almost operate like
  the taxi cartels.
 
    [deleted]
 
  rhodysurf - 5 hours ago
  I used to think the same way, but then I bought my first house
  and my realtor was insanely helpful. The entire process is filled
  with random quagmires that I would have never known how to manage
  otherwise.Someone with more experience may be more able to go it
  alone obviously, but my realtor was invaluable.
 
    goshx - 5 hours ago
    Have you used TurboTax or an alternative to file your taxes?
    Would something like that, with step by step and explaining
    why's and how's not be enough for this purpose?
 
      dlp211 - 4 hours ago
      I think for stable markets; ie: markets where neither the
      buyer or seller has a distinct advantage; probably.  But I
      just bought in a market where the sellers have a clear
      advantage and buyers are competing aggressively against one
      another. Houses in my market have an average listing time of
      8 days, almost all with multiple offers, many with dozens of
      offers.I thought my RE agent wasn't really worth what I knew
      I would be paying him until we actually went to make an
      offer. Their knowledge of our circumstance and the local
      market let us put together an offer that despite not being
      the highest offer, nor the most favorable closing (I used a
      VA loan which takes on average 50% longer to close), we still
      were able to come out on top.  My agent helped us get an
      inspection on the property the day we saw it so that we could
      wave inspection contingency, knew that we needed to put up
      more than the standard earnest money to account for our weak
      closing position, and they were able to accurately predict
      what the house would appraise for so that we could ensure
      that we didn't overbid and waive the under appraisal
      contingency.
 
    dublinben - 5 hours ago
    That doesn't explain why they should earn a percentage of the
    purchase price, and not a flat fee.
 
      jrs235 - 5 hours ago
      They don't get paid unless there is a successful sale.
      Listing contracts are for a fixed period. There are marketing
      expenses and time invested to list and market a property. If
      they don't successfully sell your home they don't get paid
      and they are out any of their time invested and marketing
      expenses.High risk, high reward.
 
        notadoc - 4 hours ago
        > There are marketing expenses and time invested to list
        and market a propertyPutting a house on Zillow takes, what,
        15 minutes?Perhaps the exception is very high end real
        estate, but from what I've seen most of the high end
        realtors are just really good at networking and schmoozing.
 
          jrs235 - 4 hours ago
          Add up all the time an agent spends previewing the
          property before listing, taking calls (especially from
          crazies) and arranging for showings, showings (including
          driving to and from), negotiating (writing up offers and
          counter offers), after acceptance arrangements such as
          coordinating inspections, final readings, closing
          arrangements. They only get paid if the deal closes.The
          amount of effort is variable and unknown upfront (high
          risk, high reward).Would you be willing to pay an hourly
          rate or per service rendered UPFRONT fee? I'm sure there
          are some brokers that offer such things. Most people
          don't want to part ways with their money before they know
          they actually sold their home (another nice thing about
          not having to pay until closing... the seller only pays
          if and at closing!)How much do knowledgeable and
          experienced consultants make per hour?
 
          bhandziuk - 1 hours ago
          Knowledgeable and experienced consultants typically don't
          make more than maybe 250 per hour (as a cost the client)
          that I've seen. That's pretty high at that.
 
    notadoc - 5 hours ago
    > The entire process is filled with random quagmiresOK, but why
    is that? And how many of those "random quagmires" are coming
    from realtors?The real estate industry reminds me of the tax
    preparation industry or car sales in the USA. My opinion is
    they are all (by design) intentionally annoying, cumbersome,
    overly complex, overly expensive, and excessively time
    consuming, seemingly for no reason other than to protect vested
    interests. These areas are ripe for dramatic disruption.
 
      Balgair - 3 hours ago
      They usually come from City Councils, county boards, school
      levies, HOAs, insurance requirements on page 192.PGP.168,
      etc. that are changing all the time. Depending on where you
      are in the US, it really can be that bad very quickly. Ever
      buy a house? The contract you sign is literally thousands of
      pages of legalese that may or may not contradict everything
      else in it. The Real Estate Agents (REAs) give you 'cover'
      and smooth out all bumps. Joan knows Frank on XYZ council,
      therefore you'll never ever catch any flack. Freddy is a REA
      you used and therefore everything is 'above board' as far as
      a judge cares, next case please. Ahmed knows good and bad
      home inspectors, it'll take you 3 months of 8 hour days to
      begin to figure them out. Etc. Yes, corruption/nepotism
      sucks, PM me when it has passed from the face of the Earth.
      If you are buying a home in anywhere near a 'desirable'
      market, use a REA. 5k for 'peace of mind' is more than worth
      it.
 
        notyourday - 2 hours ago
        > The contract you sign is literally thousands of pages of
        legalese that may or may not contradict everything else in
        it. The Real Estate Agents (REAs) give you 'cover' and
        smooth out all bumps. Joan knows Frank on XYZ council,
        therefore you'll never ever catch any flack.That's why you
        pay for real estate lawyer to go with you to closing.
        That's the only person qualified to help you. It is the
        only person who represents you if you pay them.
 
        abawany - 3 hours ago
        In the 10 or so real estate deals that I have done over the
        past few years, I have to say that the realtor (even the
        exceptionally good ones) never pointed out any of the
        nuances of the perils related to the entities you mentioned
        above. In all cases, it was me, due to bad past experiences
        with HOAs for example, who was proactively demanding that I
        be given the HOA restrictions before making the contract;
        there were plenty  of deals I walked away from when I
        thought the HOA was power hungry and ridiculous. EDIT: I am
        not dismissing the role of realtors - they had good tips
        that I use to this day. Here is one: start the homeowner's
        insurance purchase/quotes during the option period to
        ensure that any related surprises here will enable you to
        walk away during the option period than trying to deal with
        killing the deal with the much-higher earnest money amount
        at stake.I have to say that the most insightful article I
        have ever read about realtors came from the controversial
        Freakonomics. It clearly outlined the separation of
        concerns and interests and made it clear to me that if a
        real estate deal is to work well, the only person
        responsible is me and me alone.
 
          just4themoney - 37 minutes ago
          > start the homeowner's insurance purchase/quotes during
          the option period to ensure that any related surprises
          here will enable you to walk away during the option
          period than trying to deal with killing the deal with the
          much-higher earnest money amount at stake.Wow, this is
          great advice and something I would never think of doing.
 
    mox1 - 5 hours ago
    Agreed, for most people this is by far the single largest
    monetary transaction they will make (aside from another home
    purchase) in their entire life. Some form of "assistance"
    during the process is necessary.I'm a big DIYer and will go to
    great length to research and do things on my own. My Realtor
    (Redfin agent) payed for himself and then some during the home
    buying process. Your paying for their experience and
    knowledge.My agent making statements like "I had our lawyer
    review our signed purchase agreement and because of X,Y,Z we
    are still ok" helped me understand why I'm paying a big company
    a lot of money to help me out.
 
    japhyr - 5 hours ago
    I agree. I live in a small isolated town, and I thought
    realtors were artificially increasing the home prices (not
    values, but prices) in the small pool of housing available
    here. But their local knowledge was invaluable in both buying
    and selling a home.That said, if a buyer and seller agree on a
    sale independently of any realtor here, we can go to a local
    realtor and they'll happily facilitate the sale for a flat fee
    of around $1000. I've done that once, and had a number of
    friends who also did so. Most of the realtors recognize that
    the bulk of their commission comes from the listing and
    marketing process, and the paperwork is just something they
    know how to do correctly. $1000 is a fair price for knowing
    that's all being done correctly and fairly.
 
      ericb - 5 hours ago
      You don't need a realtor, fyi, just a good real estate
      lawyer, which you generally need anyway when buying/selling a
      house.A lot of the apparent value of realtors disappears when
      you do the process yourself. source: have FSBO bought, and
      FSBO sold, and redfin bought, and worked for Coldwell
      Banker.Getting on the MLS is cheap/easy now with discount MLS
      listings--I wouldn't do fsbo without it, even though you
      usually pay buyer's agents.
 
        opo - 4 hours ago
        >You don't need a realtor, fyi, just a good real estate
        lawyer,Lawyer prices will obviously be different in
        different parts of the country, (so maybe a lot cheaper
        where you are) but I knew someone who arranged a
        transaction without a realtor and paid a lawyer a lot more
        than $1,000 to put together all the necessary documents.
        One thousand seems like a good deal.>...which you generally
        need anyway when buying/selling a house.You've found it
        necessary to always consult a lawyer when buying/selling
        even though realtors were involved?  Why?  What value did
        they add?
 
          runako - 3 hours ago
          Just to keep pricing in context, the media home value in
          the US is right around $200k. So the transfer cost ends
          up being ~$12k. If the RE attorneys (on each side) each
          spent a full day @ $200/hour on the closing, you're
          looking at $3,200. That creates an extra $9k to split
          between the parties. And there's no way a closing takes a
          full day for an attorney (and most will be less than
          $200/hr).The best part is that that same $3,200 will
          transfer a house that costs a lot more. The more
          expensive the house, the more you should want to use a
          lawyer over a realtor.
 
          opo - 2 hours ago
          >... That creates an extra $9k to split between the
          parties. And there's no way a closing takes a full day
          for an attorney (and most will be less than $200/hr).Yes,
          most brokers use standard forms, there isn't much actual
          expense there for them - which is a good thing because a
          real estate attorney I know bills at more than $400 per
          hour.A good realtor does a LOT more than just fill out
          the contracts for you to sign.  The realtor will spend
          lots of time scheduling inspections, helping find
          contractors, being at the property to watch contractors,
          scheduling the photographer, putting the ad on MLS,
          running open houses, answering questions from buyers,
          negotiating with buyers, working with the title company,
          arranging to hand the keys off to the buyer, etc, etc.
          You are paying for their experience to know what needs to
          be done and for the time it takes to do all those tasks
          that I mentioned (and others). The standard commission
          costs are high, but there are brokers like Redfin who are
          less expensive.
 
          just4themoney - 13 minutes ago
          You (the buyer) schedules the inspection, you can ask the
          real estate agent to do it for you but it's a simple
          phone call.I don't understand the contractors statement,
          a contractor is not a usual part of a real estate
          transaction, at least in my experience?Once again,
          scheduling photographs is a simple phone call to a
          photographer.Putting an ad on the MLS can be done
          yourself for a small fee - https://fsbo.com/flat-fee-
          mlsBuyer's questions can be better answered yourself,
          most sellers agents are unable to answer any questions
          and they'll have to relay most questions to you anyways,
          once again, my experience.Open houses are more about
          generating leads for the agent then they are about
          showing your house.Negotiating with buyers can be done
          yourself easily.Working with the title company isn't
          something real estate agents do, not around here anyways.
          My lawyer handled all the title stuff. Plus what sort of
          "work" does an agent need to do with the title
          company?Handing off the keys? Seriously? That is done at
          closing and shouldn't cost $5,000+.
 
          ericb - 3 hours ago
          A house sale is really a large contract agreement with a
          number of finer points. The legal fees were maybe $750 -
          1200 but memory is sketchy on that. There are filings
          necessary with the state and other items that make it
          legal, and at least in Massachusetts USA, it is a lot
          different than say selling a mountain bike. Banks need
          certain info for loans, there's the deed, etc,
          inspections, etc.When you are signing your 20th piece of
          paper, you realize you needed the lawyer. One dirty
          secret of realtors is that all this work is handled by
          lawyers, and the impossible-looking parts of a real
          estate transaction are handled by lawyers who understand
          it and have it down to a fixed-price cookie-cutter
          process for their locality. They did "consult" with me a
          bit and gave some "free" advice, but I just paid the fix
          price for doc generation mainly.
 
          opo - 2 hours ago
          I agree it would be a bit risky to buy/sell real estate
          without any outside help.  My point was just that if you
          are already using a realtor, it shouldn't generally be
          necessary to also hire a lawyer.
 
          just4themoney - 30 minutes ago
          How do you get a mortgage without a lawyer? Our bank
          required the lawyer to do the title search, title
          settlement, and title recording - according to my closing
          disclosure, which I just consulted.
 
          ericb - 2 hours ago
          The realtor and bank rely on the lawyer for your
          transaction and documentation.When I say "you need a
          lawyer anyway", even if you used a realtor, a lawyer drew
          up the docs for closing, and you hired the lawyer who put
          together the closing docs, although you may not realize
          it. You are paying the lawyer directly as a line item in
          your closing costs, so they are technically "your
          lawyer." Most people think the realtor had something net-
          positive to do with the magic house-transfering
          documents, but, not really.This may vary by state/locale.
 
          abawany - 4 hours ago
          In my case, there was always a lawyer involved in the
          contract with a fixed for dealing with documentation, as
          part of the closing costs. I never explicitly involved a
          lawyer but have always been intrigued by the idea of
          doing a FSBO deal with a lawyer generating all of the
          real estate contracts for a fixed fee.
 
        bubbleRefuge - 3 hours ago
        Or just a title company. I have twice gone without realtors
        in transactions.  Sales contracts in my state, Florida,
        have a uniform structure.  The title company, if its large
        enough, probably has a staff attorney.  In one case, I was
        able to escalate issues to the attorney when the seller was
        tussling with me about changes to the contract. No
        additional costs other than normal closing fee's associated
        with title insurance and such.
 
        ferentchak - 5 hours ago
        Do they make you sign a contract or can you put 3% discount
        for person to person sale?  That way they are paying their
        agent if they decide to use one.
 
      lighthazard - 5 hours ago
      It seems the takeaway from all these comments here is that
      there needs to be more education in the home buying
      experience.
 
        just4themoney - 11 minutes ago
        Agents and brokers tend to make the home buying process as
        complicated and as murky as possible on purpose, job
        security.
 
    ovulator - 4 hours ago
    As someone who bought my first house without a realtor involved
    at all. I don't know what value they could have added. Thanks
    to Zillow, Redfin and the like it was a piece of cake to locate
    a house. I found one that was for sale by owner that I liked,
    we negotiated on a price and came to an agreement. There was a
    lot of paperwork, but I'm literate and can read. Most of the
    complex stuff was with the loan and the title company, both of
    which were more than happy to walk me through the steps of
    each.I really have no idea what tens of thousands of dollars
    extra would have bought me. I don't need someone to hold my
    hand and look at cars with me either.
 
  meesles - 1 hours ago
  Having just left a job in this exact field, maybe I can give you
  an insight I haven't seen on here yet:There's a huge monopoly
  present in real estate data right now. At a very high level: The
  NAR (National Association of Realtors) licenses real estate
  agents, they pretty much allow you to do business and you cannot
  sell houses in the US without their approval. MLSes (Multiple
  Listing Service) are organizations created for a
  region/state/city, depending on the size/market. These are
  exclusively permitted by the NAR. All realtors MUST put their
  house data on an MLS. These realtors are also forced to pay large
  amounts to access these feeds. All traditional real estate data
  only lives in these organizations, with high barriers to
  extracting and manipulating the data since they want to keep
  their monopoly.Basically, the real estate world is very
  entrenched in these monopolistic practices, and we're only now
  seeing significant efforts to accumulate and dissipate the data
  in a way that makes it more accessible. Personally, I wouldn't
  expect any major overhaul as the NAR is a HUGE lobbying group and
  have gotten a good amount of legislation around real estate on
  their side.Hope that helps!
 
  ssewell - 5 hours ago
  Isn't the main value of a realtor the ability to provide access
  to the home for sale, monitor the visitor, and provide insight in
  regards to the construction & quality of the home?I don't think
  most people expect the realtor to recommend random homes based on
  the buyers preferences, as most people use services, such as
  RedFin, to narrow down the homes that match their best fit.
 
    berberous - 5 hours ago
    And that's worth 3%? The issue with realtors is the exorbitant
    fees they still charge.
 
      bradly - 5 hours ago
      In my experience a good realtor will either save you 3% when
      buying or get you an extra 3% when selling by knowing the
      area, knowing the right improvements to make, home staging,
      and negotiating.
 
      gpawl - 2 hours ago
      It's only exorbitant since the price of housing has
      skyrocketed in the past 20 years
 
      dmreedy - 5 hours ago
      Have you ever worked with a realtor? The fee may seem
      exorbitant because you pay it in a lump sum. But if you were
      to try and calculate their hourly fee, you'll see even the
      mediocre ones who are only moderately attentive to their
      clients are often making only a few dollars an hour.
 
        ryandrake - 4 hours ago
        Exactly. I worked with a buyer's agent for 2+ years, and
        during that time saw over 100 houses and submitted about 30
        written offers. None of the offers were accepted, so he
        made $0 from me. I felt kind of bad, but the money he makes
        from his successful transactions probably makes it worth
        it. Not my problem.I don't know if they deserve a % of the
        purchase price, but they definitely ought to at least
        charge by the hour.
 
    pmiller2 - 5 hours ago
    Maybe so, but why is that worth a 3% commission on the sale
    price, on both sides of the transaction?
 
      ssewell - 5 hours ago
      I never understood the 3% myself. Why does someone get
      $60,000 for performing the relative same amount of work when
      a home sells for $2M?
 
  wyc - 5 hours ago
  Buying a house is among the largest purchases of many peoples'
  lives. It could be worth the $5,000-$50,000 (~6% of value in
  U.S.) for the piece of mind. People are used to using realtors. I
  don't think enough economists and business people give culture
  enough credit for its impact on businesses and finances. It's
  common enough that if the buyer tries to make direct contact with
  the seller, all parties are startled and the deal falls through
  entirely.Next, there are established network effects in the real
  estate industry. Companies that have tried to offer a flat-fee
  house brokerage service at scale have been met by massive
  resistance from existing realtors, who then dissuade their many
  buyers and sellers from even considering those services. I think
  this has been a brick wall for a long time.
 
    soVeryTired - 5 hours ago
    I'm pretty sure purplebricks in the UK are flat-fee.
 
    Simon_says - 4 hours ago
    That fee could easily be 3-6 months salary.  That's a hefty
    price to pay for culture and piece of mind.
 
      acdha - 1 hours ago
      Spread over a 30 year mortgage? I'm not saying it's nothing
      but many people really value peace of mind.
 
  jbob2000 - 5 hours ago
  Have you ever sold a home? Potential buyers will drive you nuts
  with all the stupid questions they'll ask. A good realtor has the
  communication skills to move you along to a sale much faster.
 
    svachalek - 1 hours ago
    And it only costs about $50,000 for that...
 
  toomuchtodo - 5 hours ago
  "I'm still waiting for someone to completely eliminate the need
  for a software engineer and charge a reasonable flat fee to bolt
  together some libraries and handle all the related details.Why do
  we even need software engineers at this point? Everyone can find
  the libraries and open source tools they need online nowadays.
  Why does anyone need to pay a whopper paycheck to some middle-
  man?"You're paying for someone's expertise, like in most
  industries.
 
    nihonde - 5 hours ago
    I'm sure there are exceptions, but I've never met a realtor in
    the US that wasn't an outright impediment to an easy sale. For
    one thing, their incentives are usually adverse to one or both
    parties. Also, they're usually in the habit of pushing volume,
    and are lazy/terrible at marketing even the most compelling
    properties. They fail to grasp the fundamentals of customer
    service and fall back on scammy guilt trips and pressure sales
    tactics. Meanwhile, they're cutting every corner they can
    find.In Japan, I had the opposite experience. Here, realtors
    worked really hard for me, and most of them are on a meager
    salary without commissions.
 
    gist - 4 hours ago
    Agree. But you are wasting your time on HN arguing those
    points. On HN (many) people are curious, think they rise to a
    challenge, and think they have the time and bandwidth to defeat
    any obstacle or achieve any goal they want.  And are
    additionally willing to DIY it just for sport.  The shocking
    thing is how little they understand how 'normal' folks operate.
    Wanting simple, easy and not necessarily having either the
    time, intelligence or desire to cut out a useful middleman.Also
    I love when people decide that the way someone else earns a
    living makes them overpaid and not worth what the market is
    paying them.In the end as I said in another comment most people
    selling real estate aren't making tremendous money doing it
    with all the time wasted on people who don't end up buying.
 
      hueving - 3 hours ago
      The problem isn't that real estate agents are offering the
      service, it's that you're pretty much forced into using it.
 
        gist - 1 hours ago
        You are not 'forced' into using it.You can compile your own
        information of houses that may be for sale that aren't for
        sale and approach the owner directly and try to buy it. You
        can also approach people who had their houses listed that
        took them off the market and approach them after the
        listing expired.Think I am making this up? That is exactly
        what I did with one property that I bought. It was listed
        one year and never sold. I wrote a letter to the owner
        saying I wanted to buy it, struck a deal, and bought it.
        Simple common sense.Let's say you are interested in a condo
        (as only one example could be houses in a development) in a
        particular building. Send a postal letter to everyone in
        the building. Say you are a serious buyer and ask them if
        they want to sell. In a large enough building you will get
        people that are thinking about selling and you can strike a
        deal.Management offices (at condos) often know who might be
        selling as well. Contact them.I have gotten deals for
        buying real estate from property management companies as
        well. They send me leads and I don't have to use a realtor
        at all. They know I am a buyer because I have communicated
        that to them. Also helps to buy small gifts for the person
        that holds that info or at least be super nice.
 
    paulgb - 5 hours ago
    Isn't that basically what SaaS is? Companies that would have
    had to hire engineers to do bespoke work can contract out to a
    SaaS vendor and get what they need for a fixed fee.SaaS doesn't
    make sense every case, just like Redfin doesn't, but it's still
    valid.
 
      toomuchtodo - 5 hours ago
      Those SaaS vendors are still paying developers; if a cookie
      cutter self-service model works for your needs as a customer,
      more power to you.Rarely has that appeared to be the case in
      the dozens of real estate transactions I've been through, and
      it might explain why Redfin can't grow faster; people want to
      have their hand held through the largest transaction of their
      life, and those who can charge more for those services will.
 
        abakker - 2 hours ago
        Meh, at some point, it always becomes a matter of
        perspective. If the same work is getting done, then you
        just shift around who does it or how it's paid for.Rarer,
        but more valuable, is discovering new work to do, or old
        work that doesn't need to be done, and then either
        inserting it or taking it out of an existing
        market/process/role/job/company, while still managing to
        get paid for your own contributions.
 
    GFischer - 1 hours ago
    ""I'm still waiting for someone to completely eliminate the
    need for a software engineer and charge a reasonable flat fee
    to bolt together some libraries and handle all the related
    details."That can be done (and is done) for cookie-cutter
    projects such as websites.A company I consulted for offers 600
    dollar CMS websites, no extra fees.I've also paid amazingly low
    prices for other kind of "bolt-library-together" projects.A lot
    of companies do overpay, but there's also a lot of variance
    between projects.
 
    jjppott - 2 hours ago
    I generally have a different opinion.  I am somewhat in the
    industry (construction side) and I feel that generally most
    realtors dont really have much knowledge of what they are
    selling.  Furthermore, it is relatively easy to get a real
    estate license (at least where I live) and the handful of
    acquaintances that have gotten their license really dont know
    more than the average person.I actually find the lack of
    knowledge of most realtors very surprising (not that there
    arent some really good ones out there).  When we were working
    with one to find a home, we would walk into a place and our
    realtor would look through the listing sheet and be like "oooh
    they supposedly have a good quality insulation in their walls",
    I would then need to explain to him what an R value means and
    that no they truly didnt have good insulation and  what they
    were using as a marketing point was in fact the minimum
    required by code.  I would then point out a few other items
    (jump ducts, hollow core doors, etc) that would make me feel
    like I was walking into a Habitat for Humanity type of home,
    not a $600,000+ residence.Buying a home is the largest single
    investment people are likely to make in their lifetime and they
    have almost 0 knowledge about what they are buying and do
    almost no research into it other than the location.  They then
    rely on input from someone regarding what they are buying that
    has very little additional information other than comparable
    sales and "knowledge" of the market.  I wrote a business plan a
    little while around this, but never took past just putting some
    ideas on paper.
 
      alexchantavy - 1 hours ago
      Any rules of thumb/advice you can offer on evaluating home
      quality from your experience?
 
        jjppott - 1 hours ago
        That is a tough one.  I have been in the industry for 10+
        years and a lot of it in the higher end custom home side.
        To me a couple of things that standout as super cheap are
        jump ducts (basically they didnt bother to put a return air
        duct in a room and just put a whole in a wall with grills
        on either side to allow air transfer), hollow core interior
        doors (you can hear/feel the difference if you knock on a
        hollow core door versus a solid door), all stucco exterior
        (cheapest clading material where I live), sometimes upper
        floor water pressure is almost non-existent and they dont
        put in a booster pump, and on and on... I feel like it
        really varies from project to project. I have seen some
        where they actually spent a decent amount on the cabinet
        drawer/door fronts, but then didnt bother to spend a couple
        of hundred more on good undermount drawer guides.  Others
        where they didnt bother to think about layout/flow in a
        kitchen (aka the island looks great, but if I open my
        fridge I cant squeeze by the island and the door to
        actually get anything out of it). I think generally a lot
        of what people are trying to build today qualifies as
        "modern" but to me it just looks/feels cheap.  To truly do
        modern well is very expensive.  I dont particularly like
        the look, but thats just my opinion.Older construction is
        another area entirely.  When flipping houses became popular
        a lot of people got into the industry who didnt know what
        they were doing, or they went about trying to do it as
        quick and cheaply as possible.  I have heard that the less
        you know about a place you are trying to flip the better.
        AKA if I dont open up any walls to see if the electrical
        doesnt actually meet code, then I dont have to spend a
        bunch of money replacing it!  Or I didnt get a structural
        engineer to look at the foundation so I dont know if there
        are any issues with it and therefore I dont need to
        disclose anything to a potential buyer.
 
      just4themoney - 1 hours ago
      Yes, yes, yes, this is so true.When I was buying my house
      every time I asked a seller's agent a question about a house
      their answer was "I don't know." Every single damn time! If
      it wasn't written on the MLS they don't have a clue. That's
      even assuming the seller's agent was even physically there
      for the showing, only a few were.My loan agent also told us
      that the taxes listed on the MLS were almost always flat out
      wrong so he always has to ignore the MLS and call the town
      when drafting up mortgages. I can't help but wonder if that's
      not so accidental. The taxes listed on the MLS for the house
      I ended up buying were wrong, for what its worth. Two
      municipals tax my house and the MLS only listed the tax for
      one of them.
 
      pfranz - 1 hours ago
      I guess I'm looking for different expertise.  I wouldn't
      trust them to have any building knowledge.  I want them to
      know the local market.  I bought a house in Los Angeles a few
      years ago.  Because everything is so expensive we were fairly
      open to different areas in a radius around our jobs.  It was
      easy to overlook neighborhoods that were a good fit just by
      looking at a map of house sales.  I reached out to a few
      realtors in different parts of town.  They could help answer
      questions about schools (and charter schools), what was low
      and high for the neighborhood, and other things I could find
      out myself, but would take too much time if I did it for a
      dozen neighborhoods.They also were really helpful in
      scheduling walkthroughs before the house would go on the
      market, and scheduling all of the inspections--they also
      offered to be on site if I couldn't make it.I also think they
      keep the sale rational when either side can get too
      sentimental.  After inspectors found a few, minor things, the
      seller only offered to address them after adding another 5k
      onto the price (at no point was 'as-is' mentioned).  This was
      after a few other petty things from the seller and I
      considered walking away.  The house had been in escrow with
      no backup bids before we showed up.  So I wouldn't be
      surprised if that happened last time, too.
 
      bhandziuk - 1 hours ago
      This is so true. Not only do they typically not know anything
      more about nay given home that you, the buyer, do. If they
      are on the selling side they will also outright lie about
      home features. I experienced this so many times on houses I
      visited and even on the house I ultimately purchased.You just
      have you shrug your shoulders and fix whatever they
      misrepresented.
 
    dgfgfdagasdfgfa - 4 hours ago
    Expertise at what, exactly? It's often incredibly difficult to
    assign any value to realtors except 'knowledge of market',
    which should be the easiest part to automate.
 
      msielski - 4 hours ago
      Knowledge of process, not just market.  Which, don't get me
      wrong should also be easy to automate.
 
        toomuchtodo - 3 hours ago
        The hubris of this forum is astounding sometimes.Zillow and
        Redfin have attempted to automate just the valuation of
        properties (with enourmous resources behind them), and
        still aren't as accurate as traditional appraisers. It's
        easy?Edit: Even Zillow agrees. There's a million dollar
        prize if you can do better.http://www.marketwatch.com/amp/s
        tory/guid/D24B68EC-4090-11E7...
 
          just4themoney - 1 hours ago
          So? Real estate agents aren't appraisers and shouldn't do
          "official" appraisals because of misaligned incentives
          (among other reasons).Appraisals are kind of weird
          anyways, they are only an somewhat educated guess until
          someone actually buys the property and they are pretty
          individually subjective. My friend had 3 different
          appraisers come to her house and do three different
          appraisals and they all varied by quite a bit  and one
          was absurdly high, much higher than the others, and
          extremely unrealistic (IMO). Appraisers also have
          information that algorithms don't because they actually
          go to the house and view the property with their own
          eyes. They can take into account better the condition of
          the property and "soft," more subjective inputs that you
          can only tell by actually viewing the property. It's not
          really directly comparable to an algorithm since there's
          just a subjective bend to the whole process and there's
          much more information available to appraisers.Not only
          that but when the bank does an appraisal for a mortgage
          the appraiser's job is only to justify the selling price.
          They start with the agreed upon selling price and they
          use data to justify it, they don't go into it blind, they
          consider and analyze the agreement of sale as part of the
          valuation. Zillow obviously can't take that info account
          as Zillow doesn't have that information. So you're
          comparing apples (a market analysis based on public
          information) to oranges (a justification of a privately
          agreed upon sale price).An appraisal is also cheap,
          especially compared to a real estate agent. Ours was a
          flat $425.https://theappraisercoach.com/why-most-
          purchase-appraisals-s...
 
          MichaelGG - 3 hours ago
          Don't professional appraisers actually go to the property
          and look around?As for the rest, why should the process
          of selling a house require "expertise"? Apart from
          inspections, which require domain knowledge of
          infrastructure.
 
          jasode - 2 hours ago
          >why should the process of selling a house require
          "expertise"?At a fundamental level, one could say sellers
          don't require outside expertise to sell a home.  Real
          estate agents are optional. There is a concept called
          "for sale by owner" which is a strategy some homeowners
          use.  They can list the house on their own (not on MLS
          though), vet potential buyers, coordinate the showing of
          the home (appointments and/or open houses), etc.  They
          can also get a real-estate lawyer to draw up contract
          papers, handle earnest money, etc.However, most sellers
          do not want to mess with all the above.  They literally
          do not have the "expertise" to do it all themselves.
          (Yes, the homeowners can sell a car on Craigslist but
          selling a home is a step change in complexity.)  Hence,
          you end up with middlemen like real estate agents.Some
          people think real-estate agents only exist because they
          have a monopoly on the MLS computer listings.  That's not
          true.  Even if somebody disrupted MLS database with
          Zillow listings, real estate agents would still exist.
          Selling a house is a complicated enough affair that
          intermediaries who specialize in it would always be a
          natural emergent phenomenon.  The real economic question
          is whether they can keep charging 6% commissions as the
          internet evolves.
 
          just4themoney - 1 hours ago
          Most of the time you can list a FSBO house on the MLS for
          a small fee. Our MLS has plenty of the FSBO houses
          listed.https://fsbo.com/flat-fee-mlsThe thing is, a lot
          of time FSBO houses tend to be overpriced, which is very
          unfortunate.
 
          GFischer - 1 hours ago
          The real economic question is whether they can keep
          charging 6% commissions as the internet evolvesThat's the
          point. In pre-internet ages, there was a huge information
          imbalance that kind of validated that 6% (also, there
          wasn't such a ridiculous housing bubble).Someone
          mentioned a real estate agent making 1250 dollars/hour. I
          would be willing to jump whatever hoops were needed to
          make that kind of money if I were in the U.S.
 
          jasode - 41 minutes ago
          >That's the point.Well, the percentage is only part of
          the point.  Some commenters in this thread are truly
          perplexed why the agents even _exist_.They exist because
          sellers want them to exist.  I'm saying it's naive to
          think that a new revolutionary website with a slick UI/UX
          would make agents obsolete.  Agents may make less money
          (e.g. free market pushes their median income from $45k to
          $20k) but the agents won't go away.  If you have a
          population of people that don't want to do something
          (hassle work of selling) and a segment of population
          willing to specialize in selling, then boom, you end up
          with agents.  A new website or smartphone app doesn't
          remove the desires for that business
          relationship.>Someone mentioned a real estate agent
          making 1250 dollars/hour. Most agents don't make much
          money[1]. (Median is ~$45k.)  There are a handful of
          superstar agents selling multi-million dollar mansions
          but most agents are selling more modest properties.[1] ht
          tps://www.google.com/search?q=average+real+estate+agent+i
          n...
 
          GFischer - 1 hours ago
          I'd say that Zillow and Redfin are better on average than
          traditional appraisers.Traditional appraisers might be
          better in certain markets or conditions though (probably
          Zillow and Redfin are more generic).I've worked on
          homeowners insurance and I've seen wildly differing
          appraisals.
 
          dgfgfdagasdfgfa - 23 minutes ago
          Getting the appraisal from the place that's selling to
          you seems like an inherent and obvious conflict of
          interest. Ideally the appraisal should be a flat flee
          from a third party.In the context of your comment, what
          value do you see realtors providing w/r/t appraisals?
 
          hueving - 3 hours ago
          If you don't know the difference between an appraiser and
          a real estate agent, you should stop commenting in such a
          condescending tone.
 
          toomuchtodo - 3 hours ago
          Fair point! A realtor can still walk a property to
          perform a market analysis, which is still more accurate
          than an automated valuation.I'm exhausted by the never
          ending comments here "it's easy! Anyone can do this!"
          when it's clearly not. I'm simply countering the
          disingenuity, whether the source is ignorance or
          arrogance.
 
          stickfigure - 1 hours ago
          Anyone can do this. In fact, I do it every time I walk
          into a home and decide what I might be willing to pay for
          it.
 
          dragonwriter - 1 hours ago
          Anyone can do an estimate; whether they can do it better
          than Zillow, etc., algorithms is a different question.
 
          cgh - 1 hours ago
          As buyers, we simply hired an appraisal firm. I think it
          cost around $300. Then we hired a notary public to handle
          the paperwork, about $2500.Honestly, if you think real
          estate agents are the only ones capable of managing this
          process, then I can only assume you've never bought a
          house.
 
          just4themoney - 1 hours ago
          >A realtor can still walk a property to perform a market
          analysis, which is still more accurate than an automated
          valuationWow, how on earth do you know that!? That's a
          pretty bold statement and I don't really see anything to
          justify it at all. You start with "algorithm aren't as
          accurate as traditional appraisers" and then conclude
          from that "real estate agents (who aren't appraisers!)
          can give a more accurate market analysis than
          algorithms." There's a big leap there.Even if this was
          true that real estate agents do a better job than
          automatic algorithms it's still kind of irrelevant
          because an appraiser cost somewhere in the neighborhood
          of $300-$600 where as an agent costs $5,000-$10,000+. If
          you need an appraisal you hire an appraiser, not an
          agent.
 
          bacontacos - 1 hours ago
          In markets where anything can happen and buyers overbid
          on the order of 100-300k over asking price simply because
          they want it and will do anything to get it, it is very
          difficult to accurately estimate the value and/or selling
          price of a home.also, ever wonder why the home appraisal
          comes in right at the offer price during the loan
          process?  its not a coincidence.  the appraised price
          typically has more to do with conducting a business
          transaction in the interest of all parties involved and
          less to do with an actual valuation of the home.
 
    city41 - 4 hours ago
    The developer's expertise is often not needed, such as Wix,
    Google Sheets/Excel, Wordpress, etc. Developers will be
    middlemen less and less as technology progresses, same as
    realtors.
 
    ferentchak - 5 hours ago
    I can see some of the expertise coming into play on the selling
    side.Can you give me a few examples of what kinds of value one
    gets while buying?From what I can tell the main service that my
    realtor offered when I buying my place was access to the MLS.
    We found the houses we wanted to look at and he gave us access.
    Dollars per hour he was doing very well working with me,
    although I might be an exception.
 
      toomuchtodo - 5 hours ago
      In my most recent homebuying experience, my realtor was able
      to point out several facts about the house based on the
      surrounding market that saved me about $40k. It also helps
      that I don't pay for the realtor on the buy side.What's your
      argument against a good realtor who saves you any amount when
      it's coming out of the seller's fee?Edit: By the time you've
      come to visit a home you're buying, the seller has already
      agreed to the commission percentage with their agent. The
      money is already spent.
 
        hkmurakami - 5 hours ago
        You're surely paying for the realtor in a pass through
        fashion on the sale price of the home.
 
        ferentchak - 5 hours ago
        The money from the seller isn't free. For example there is
        a chance that I could get them to sell the house to me for
        less than what I am buying it for. If for example the
        seller met me half way on those fees that's a decent amount
        off of cash.When I was buying my home the loan person I
        worked with is family so she helped me more than my
        realtor. Looked into neighborhoods for me etc. It could be
        that they were looking out for me more than normal.I am in
        a market where houses sell instantly, more or less you look
        at a house and make an offer within out 24 hours or else
        it's gone. Which is crazy but the realtor didn't even get
        much of a chance to look into things here for us.
 
          wavefunction - 4 hours ago
          Yes, your loan person was definitely going far beyond
          what service any normal customer would receive from their
          loan person.
 
          ferentchak - 2 hours ago
          I'll make sure and call her and tell her I love her!
 
      jasode - 4 hours ago
      >Can you give me a few examples of what kinds of value one
      gets while buying?If a buyer is unfamiliar with the area
      (e.g. job relocation), a competent agent can point out the
      desirable & the unpublicized undesirable aspects of
      particular neighborhoods.  The agent knows the area
      intimately and that knowledge can be worth paying for to
      avoid buying the wrong house.If I'm living in the same house
      for 20 years and I see a house right down the street from me
      go up sale that would be perfect for my elderly parents so I
      could keep an eye on them, I wouldn't need a buyer's agent
      since I would already know more about that house/neighborhood
      than any agent would.
 
        dgfgfdagasdfgfa - 4 hours ago
        Seems like an awful large price to pay for some low-
        quality, fear-mongering, dog whistling. Seems like a great
        way to encourage people to spend more than they want to!
 
        notyourday - 2 hours ago
        > If a buyer is unfamiliar with the area (e.g. job
        relocation), a competent agent can point out the desirable
        & the unpublicized undesirable aspects of particular
        neighborhoods.This is just utter rubbish. Buyer's agent has
        absolutely no incentives to publicize undesirable aspects
        as the agent is still paid half of the commission on the
        sale price which means that the agent has all the
        incentives to inflate the price.But lets pretend that this
        is the exclusively buyers agent? Well, the thing is - if
        this buyer's agent is not working for buyers only brokerage
        he or she is still going to be not on a right side because
        the brokerage needs cooperation of the sellers agents. In
        fact, the customer of a buyers agent is seller's agent, NOT
        the buyer. Even worse, where a buyer can do 2-3 transaction
        via agent ( unlikely really but possible ) the agents that
        represent the other side are likely to do dozens of
        transactions with him or her.It is even worse for the buyer
        only brokerages ( they do exist but they are super rare
        ).This entire agent industry needs to be destroyed.
 
  dvcc - 5 hours ago
  Isn't this basically Redfin? It might not be a flat fee, but it
  is a reduced fee. Also intermediaries are still needed for
  guidance and walkthroughs, its not like viewing homes online is
  all there is to it.
 
  zjaffee - 4 hours ago
  I can't really speak on the aspect of buying a home, but when we
  sold my grandmothers home having a solid real estate agent
  certainly was mutually beneficial. They knew what needed to be
  done in regards to quick fix repairs that were far cheaper than
  the value added to the home when sold, and in turn earned a
  higher commission fee for themselves.I'm not sure how good redfin
  is to work with on the sell side of things,  but I have a hard
  time imagining that a flat fee gets you the personal attention
  needed to be able to sell a home for 10% above what you were
  hoping to get.
 
  ransom1538 - 5 hours ago
   Mainly they are protected by the MLS listing service. You can
  buy a house with a flat fee now with a decent RE lawyer.
 
  jrs235 - 5 hours ago
  In many states, real estate brokers are responsible for ensuring
  that laws are followed and held accountable by a state government
  office. This means brokers take on risk and liability. Many
  states require a brokers license in order to sell real property
  for another for a fee. Yes, brokers are trying to protect their
  generous income structure.Brokers (and salespeople) are only paid
  on successfully selling the property. The truth is not many
  people want to pay someone per hour or per showing to see houses.
  You can certainly sell or buy a home without a broker. You are
  bearing the risks in that case. If you buy and sell a home on
  your own and the deal falls apart, if the contract was not valid
  or not enforceable you could owe or lose thousands of dollars.
  Yes, you can have a lawyer draft the contract but a lawyer can't
  (in many states) show the property (ADD: and a lawyer is going to
  charge for each and every offer you written up. You pay
  regardless of if the sell happens or not).With time I see brokers
  fees approaching a flat fee for facilitation services only (so
  long as they don't represent the seller or buyer in the
  transaction).Why do we still have sports agents? Can't players
  and teams negotiate on their own?
 
  [deleted]
 
  bdamm - 5 hours ago
  Having gone through four home-buying episodes, where my wife (an
  ex-realtor) spent massive amounts of time trolling Trulia,
  RedFin, calling police departments, gathering reports from the
  local City Hall, I can tell you there is still a service to be
  provided by agents.  And anyone who has bought a house knows that
  the collection of contracts that represents "buying a house" is
  not a small collection, and errors can be logistical disasters
  down the road.A good agent is worth 10x their commission.  A bad
  agent, of which there are many, is a waste of money. And the big
  rub is that people who could be buying homes probably aren't
  simply because they don't know the dozens of tricks that can be
  employed to make an unaffordable situation affordable, or able to
  identify a good deal.If you're comfortable buying a home without
  any background check, then I guess you don't need a realtor, but
  I wouldn't do it.Oh, and the laws that protect realtors, toss
  'em. What we really need is Yelp for realtors.
 
    blocacres - 4 hours ago
    I'm currently working on solving this problem,  hoping to
    launch in the next year.  The truth is the average real estate
    agent doesn't have a college degree and has been in the
    business for less than 3 years. And in a hot market,  when
    houses sell in a week, the agent is worth even less. What
    marketing plan is going to sell a house in a week? None at
    market value.Furthermore,  buyers are walking into transactions
    thinking they aren't paying for a realtor when they are paying
    for both sides in the price of the house.
 
      harrumph - 3 hours ago
      > What marketing plan is going to sell a house in a week?
      None at market value.Do not agree. Markets are only
      collections of people, and brokers know people, some of whom
      are buyers and a few of whom are the perfect buyers. Reaching
      those people is the marketing plan.  Also, this is not buying
      airplane tickets, this is the single most costly and
      complicated process buyers and sellers will likely go through
      in their whole lives, so time frames of a week are fantasy.
 
        eric_the_read - 2 hours ago
        Depends entirely on your market. A former co-worker sold
        his father's house for tens (possibly hundreds, I don't
        want to oversell this, but I can't recall for sure) of
        thousands of dollars over list in Denver in less than 3
        days. If you count closing, it's definitely more than a
        week, but a contract was signed very quickly.
 
          harrumph - 2 hours ago
          I hear you -- I'd only say the marketing, showing, offer
          and acceptance took three days but selling of the house,
          by any meaningful/legal definition, took much longer.
 
    fraserharris - 5 hours ago
    What is the purpose of calling police departments?
 
      hkmurakami - 5 hours ago
      Crime in the area, for one.
 
      jrs235 - 5 hours ago
      To determine if any possible meth activity is associated with
      the home.
 
    notadoc - 5 hours ago
    > A good agent is worth 10x their commission.You actually think
    a 'good' realtor deserves a 60% commission? I can tell you're
    married to a realtor.
 
      bdamm - 2 hours ago
      My bad, we're actually pretty good at shrinking the realtor
      commission, we never pay 6%.
 
        iopuy - 55 minutes ago
        > My bad, we're actually pretty good at shrinking the
        realtor commission, we never pay 6%.Maybe a better
        wording:A good agent is worth 10x their (extremely?)
        reduced commission.
 
  rgbrgb - 5 hours ago
  With Open Listings we started flat fee on the buy side but had a
  couple problems.First, it was very hard to communicate the value
  prop to customers. We went to market with something like "we
  refund the buyer's commission minus our flat fee". This brought
  up all kinds of questions and often buyers thought we were more
  expensive than realtors. Saying that we're 50% the price of a
  traditional realtor ended up being a more compelling message even
  though there's less savings in many cases.Second, when we're
  acquiring customers we compete with all of the people charging a
  much fatter commission. If a realtor is making a 50k commission,
  they can afford to spend 10k on acquiring a single customer.
  Assuming an efficient market (which the acquisition side kind of
  is), a flat fee kind of caps your addressable market because you
  can only compete with ads at a certain price point (buyers at
  <400k price points in CA for instance). In some ways this is
  counteracted by the fact that you can save $1M buyers way more
  money with the flat fee, but only if you can communicate that
  message effectively.That said, it looks like redfin found that
  there's more price elasticity on the sell side. The seller has
  likely been through the process before, seen how little work
  agents do, and feels the full agent fee more viscerally at the
  time of listing. For the buyer, the agent fee is this murky thing
  that your agent will tell you is paid for by the seller... first
  time buyers usually don't find out how much it is until they sign
  the final closing docs. The other difficulty is that the typical
  2.5% being offered to the buyer's agent is essentially an
  advertising cost... in the existing market agents will often
  steer clients away from low commission listings (not ethical but
  it happens).
 
    rokhayakebe - 40 minutes ago
    Assuming an efficient market, a flat fee kind of caps your
    addressable market because you can only compete with ads at a
    certain price pointUnless you plan to be in business for the
    next 7-10 years and instead invest heavily in building a brand
    around your value proposition. So short term you make less,
    however long term when you have made the other guys irrelevant
    you own most of  entire market.
 
    boulos - 1 hours ago
    Aha! I knew I wasn't crazy... I had told multiple people that
    Open Listings was the true incarnation of "this should be a
    fixed fee, not percent of transaction" only to be proven wrong
    by your current pricing page.Maybe like Vanguard you could do a
    sliding scale as the home price goes up? That is, instead of
    doing 50% off at all points (and I know you're focused on CA,
    but bear with me) you could increase the discount at higher
    price points. That way a $2.5M home on OpenListings is suddenly
    really attractive to the high end, while you'd still be the
    best option at the lower end (your pricing comparison to Redfin
    is genius, since I believed they did a 50/50 split).Did
    different portions of California respond differently to your
    pricing? I'm seriously sad that people buying a home wouldn't
    do the math to see that your flat fee was drastically lower
    than any percentage.
 
      rgbrgb - 44 minutes ago
      That's a cool idea. Our long term vision is definitely to get
      transaction costs approaching 0 so that home ownership
      becomes more accessible.> Did different portions of
      California respond differently to your pricing?As a young
      startup the sample size was pretty small, but I didn't see a
      regional difference. I'd say the mentality split was more
      experienced vs first time homebuyers. Experienced deal
      seekers understood commissions and were already looking for
      hacks around using a full-price agent (e.g. getting their own
      license, going direct to the seller), but the FTHBs often
      thought it was an additional fee. However, our product
      naturally attracted more of the latter group and as a team
      it's just easier to get excited about helping young families
      become homeowners than helping millionaires save 100k. That
      said, we didn't really see a dip in the deal seeker audience
      when we switched the pricing (it's still very competitive).
 
    cabinguy - 4 hours ago
    "seen how little work agents do..."This is going to sound
    condescending, but you honestly do not know much about the
    business you're in.
 
      rgbrgb - 3 hours ago
      I'm not an agent myself, but I did help start a brokerage and
      spend most of my time automating busywork for our agents. Our
      top agents do 5-15 transactions per month in very competitive
      markets, have competitive acceptance and close rates, and
      great NPS scores. Agents are absolutely necessary to
      negotiate with sellers and talk stressed out buyers through
      the process, but most spend the majority of their time doing
      lead generation. I talked to an agent from a respectable
      brokerage in LA the other day who said she spends 95% of her
      time prospecting for new clients.I'm not by any means saying
      agents are lazy, I maybe phrased that poorly. Just that if
      you're looking at the hourly rate the agent is making for the
      ~10 hours they're spending from offer to close, it's kind of
      wacky compared to most other types of high skill work (e.g.
      10 hours on a 500k home with the typical 2.5% commission is
      $1,250/hour).
 
    strongai - 2 hours ago
    Thank you. A very illuminating description of how things work.
 
  clairity - 5 hours ago
  do you really think the value prop of a realtor is that simple?
  that people willingly pay tens of thousands of dollars for a few
  "related details"? if it were that easy, why not just throw that
  business together over the weekend yourself? maybe put the
  thinking cap on for a few seconds before making a flippant
  comment about a $100B+ industry?(just one tiny hint: you have to
  dismantle the MLS network in the process.)yes, it's inefficient,
  but it's not a valueless middleman. yes, there is additional
  value that could be unlocked through greater efficiency. but
  there is a huge contingent of professionals vested in the
  continuation of the current regime. there are systemic and
  regulatory hurdles. which politician wants to dismantle an
  industry that still provides determined but not necessarily
  highly educated individuals the chance to break into the upper
  middle class?
 
kevincennis - 38 minutes ago
I had a positive experience with Redfin, but honestly feel like
even with the refund check, I still overpayed for their
contribution.I shopped online, went to open houses on my own, and
Redfin basically just contacted the seller on my behalf to present
an offer. I'd be shocked if my agent did more than a few hours
total work over the entire duration of the sale ? though I liked
him a lot, and he was super responsive the few times I needed him.
 
ransom1538 - 5 hours ago
Redfin with its smaller cut of RE transactions on the seller side
combined with the ability to circumvent MLS with it's own listing
system could be the begining of the end for agents.
 
  saimiam - 5 hours ago
  While I don't disagree with you, Redfin has been in business
  since 2004. 13 years is a long time to take to kill off
  realtors.I'm in the process of selling my place and I'm using a
  realtor (who nearly matched Redfin's seller commission rate). The
  Redfin agent I first spoke to proposed a generic, templatized
  method to sell my property - list on N realtor sites, email my
  contacts, take nice pics - while the realtor I went with lives
  two doors down from me, knew the quirks of the HOA, had working
  knowledge of what potential buyers were looking for in my
  community based on recent deals he had been part of.
 
    vadym909 - 5 hours ago
    I agree. Realtors won't get killed- they'll just have their
    commissions reduced. I've bought a house through Redfin which
    was easy enough, but used an agent who agreed to Redfin level
    fees, but was much more knowledgeable and better at selling my
    house. From dressing up the house, doing open houses to
    following up with buyers, to negotiating. Redfin couldn't match
    him with their inexperienced agents/helpers, high volume and
    cookie cutter methods that are more suited to hot real estate
    markets where there's not much for realtors to do.
 
      GFischer - 58 minutes ago
      So the mere existence of Redfin has lowered their fees. Good
      for you :) and an example of the market at work.
 
jdross - 4 hours ago
Having completed thousands of home sales at Opendoor, I believe a
system will works better for most home sales, but local expertise
works better for high-end homes.An agent always make you feel like
their differentiation matters. Redfin advertises their refined
process across thousands of homes to sell faster for more money.
Your neighbor advertises their local expertise and awareness to get
you an edge.We joke that real estate is like politics ? Everyone
hates real estate agents, but loves their real estate agent.
 
  probe - 3 hours ago
  Does Opendoor primarily work with high-end homes or your
  "average" home (relative to the area of course)?Also thoughts on
  Ben Thompson's analysis on your company
  (https://stratechery.com/2016/opendoor-a-startup-worth-
  emulat...)?
 
bkjelden - 5 hours ago
I hope this company sees nothing but success.I bought my house
through Redfin last year, and not only did I save ~$5k in
commissions compared to a conventional realtor, I also felt the
process was much smoother and more pleasant than other times I've
interacted with a conventional realtor.It's simply absurd that in
an era where any buyer can view photos of a house for sale online
real estate agents still expect to receive 6% commission on the
sale of a house.
 
  Danihan - 5 hours ago
  Well, technically the brokers get most of that.
 
    deelowe - 4 hours ago
    Actually, they typically get 1/2.
 
    jdross - 4 hours ago
    Many brokerages get nothing except a flat fee per transaction
    and a "desk fee".Some take nothing at all if you're a top
    producer and refer your clients to their title and mortgage
    operations.HomeSmart is the largest, I believe
 
      dgfgfdagasdfgfa - 4 hours ago
      Is this true in high-demand, low-supply markets? I've found
      the brokerages get much more greedy in these situations. See:
      Seattle, San Francisco, NYC.
 
  hijinks - 1 hours ago
  I wanted redfin to work when we solf our house in the SF Bay area
  a few months ago.Redfin's issue is the selling agent was located
  45 minutes away and just ran random comps and said our house was
  120k lower then market. She said it would never sell for what I
  thought it was worth. So we ended up going with a local agent who
  put it on market for more then we thought and it sold for 1% over
  asking.
 
    vostok - 1 hours ago
    This happens with full price agents too. In my experience,
    their "expertise" is really just confidence and bluster.
    Commissions are high not because real estate salespeople are
    good, but because they are inefficient and because they operate
    under a de facto cartel.
 
      hijinks - 31 minutes ago
      I agree, we just ended up going with someone who specialized
      in the area instead of dealing with Redfin agent who said it
      would never sell.I love their site for searching.
 
  fizixer - 2 hours ago
  Let me guess, that ~$5k is less than 1% of what you would pay in
  total.No offense (and sorry for being off-topic) but I never get
  how people obsess over the under 1 or 2% cost savings while
  completely ignoring the overvalued principal. Two other
  examples,- People go over to buy a $50-$70k car and later boast
  how "they made" the salesman give them a $500 or $1k discount.
  (well what about a fully-functioning $20k car, or the same car
  but 2-3 years old but costing $8-12k?)- People buying stupid
  stuff off amazon etc, and worse, travelling to random places,
  just because they have credit-card cashback and travel rewards,
  and looking at you funny when you tell them you only have one
  credit-card and you make sure you don't overspend but never paid
  attention to how many points you accumulate.
 
    valas - 2 hours ago
    Bigger picture is that agents conventionally get 6%, which is
    obnoxious in the Internet age. Sure 1% maybe is not much, but
    anything that helps to squeeze that industry is great. No?
 
      dforrestwilson - 2 hours ago
      Yes. Is there even another real estate market in the world
      where intermediaries capture so much of the gain on sale?
 
      fizixer - 2 hours ago
      Maybe. Though I haven't gotten over the obnoxious housing
      prices in the first place, so I guess I'm not seeing what
      you're seeing.
 
    [deleted]
 
    scottLobster - 2 hours ago
    Just speaking for myself, 5k is a lot of money.  So is 1k, so
    is $500.  I can do a lot with that money.  Percentages are
    arbitrary.I agree however that people buying luxury items and
    then boasting is kinda dumb.  If you're willing pay premiums
    for luxuries, getting a slight discount on said premiums is
    hardly a victory.  It's like people who buy stuff they don't
    need and won't use because it's "on sale" and then brag about
    how they "saved money".
 
  foolfoolz - 1 hours ago
  after I bought a house with an excellent agent I can't imagine
  how you can't use an agent. at least for your first house it's
  awesome. pictures online are no substitute for going in person.
  the agents main value is being correct in paperwork and knowing
  the neighborhood.I think they are a great tool but not a
  replacement. great agents are very useful
 
    dmoy - 1 hours ago
    Redfin has agents who walk you through houses, help you with
    paperwork, and live in the neighborhood... (And you still save
    thousands over a traditional agent)
 
    soperj - 1 hours ago
    Do agents even write up most of the paperwork? I was under the
    impression that they just contract that out to a lawyer.
 
      foolfoolz - 37 minutes ago
      my agent walked me through the entire 150+ page offer and I
      asked a lot of questions, they knew. they found errors with
      me during escrow signing. they were with Alain pinel so I'm
      betting there's corporate help available but she really knew
      her stuff
 
  existencebox - 4 hours ago
  Let me offer a different viewpoint.Redfin absolutely serves a
  purpose, but in some markets, notably for my case very hot
  markets, it's a significant impediment.  I really wanted redfin
  to work, shopping in seattle 2 years ago.  I tried for almost a
  year, but they would consistently be not as contactable or prompt
  as we wanted, and gave us very erroneous advice when it came to
  crafting offers on some houses we wanted.  As a result we lost
  out on houses when we could have been competitive.Eventually we
  got a very solid realtor, who was aggressive in finding us houses
  that would slip through our normal searches (the house we ended
  up buying had been on the market for a long time at a higher
  price than they eventually relisted it for, in an area we had
  discounted.)  When a bidding war started, he worked with us by
  being connected with the selling agent, gave us very accurate
  hints on how we'd need to push and what would work to our
  advantage, and landed both the deal and some back and forth that
  happened after.Downside, this was after 2 years of searching and
  losing out on houses I frankly today still regret not getting.
  An hour+ commute sucks, and I attribute some of my early failures
  to not getting an experienced/knowledgeable/active realtor
  earlier.YMMV but that's the caveat from my experience.
 
    acdha - 1 hours ago
    That sounds like the Seattle manager is slacking. I had the
    opposite experience in DC, which makes me wonder how good a
    handle they have on agent quality.
 
    adrianpike - 3 hours ago
    I had the same experience. I really wanted to use Redfin, and
    heavily used it for all my research and self-searches, but when
    the time came, I found my success with an agent.
 
    [deleted]
 
    totalrobe - 2 hours ago
    I had a similar experience, although I caught on very quickly
    that the Redfin process was not going to work for me.We were
    first time home buyers relocating and were looking for a house
    in a new area. Wife and I looked for months online and actually
    found a house on Redfin. Contacted them to put in an offer and
    I get back "well, why don't you schedule some time to come down
    and look at some houses". On top of that, the guy I actually
    spoke to was a remotely located coordinator that knew nothing
    about the area, and said we would be handed off to someone else
    local once we actually scheduled a viewing. Here I am wanting
    to put in an offer now and there was zero sense of urgency. In
    a hot market, I'm going to pay a little bit extra to be able to
    actually get the house we want.I called a local traditional
    agent and we got an offer in the same day.Another coworker that
    relocated had the same experience; tried Redfin, agent didn't
    even show, got a traditional local agent and closed quickly.
 
      gedy - 21 minutes ago
      Weird, totally different experience with me.  Found a place
      on Redfin, clicked the "buy"/etc button about 11pm. By 7am
      agent replied back to start offer. Was fast and great
 
    slantedview - 1 hours ago
    > they would consistently be not as contactable or prompt as we
    wanted, and gave us very erroneous advice when it came to
    crafting offersYMMV indeed. I had the reverse experience buying
    a house through Redfin. We had used a traditional Realtor
    previously and it did not go well and ended up bailing on that
    person in favor of Redfin. The Realtor there was very sharp,
    knowledgable and responsive, and helped us through a tricky
    purchase to a positive outcome.
 
    pjschlic - 1 hours ago
    I bought a house in Seattle 2 years ago through Redfin, and had
    a GREAT experience. We had started with a more traditional
    realtor first, but the Redfin one was way more responsive.
    Maybe it's realtor-specific.
 
      larrykubin - 1 hours ago
      Same, bought a place in Seattle through Redfin towards the
      end of 2014. Went from attending a free Redfin homebuying
      class to getting the keys to our new place in 30 days. Loved
      the website and the experience and didn't feel pressured.
 
    aetherson - 4 hours ago
    I bought a house in SF three years ago through Redfin.  The
    realtor that Redfin gave us was prompt, aggressive, and
    thorough in the bidding/closing process.What he didn't do is
    drive us around to open houses or suggest places to us.  Which
    we didn't want anyway.I suspect that the individual realtor you
    get through Redfin has a big impact on your experience with the
    site.  It sounds like you got a bad one and were unhappy.  We
    got a good one and were happy.
 
      existencebox - 4 hours ago
      We got, unfortunately, MULTIPLE realtors through redfin; some
      on our own request, some when they simply would disappear
      from the company/stop answering our emails.  There was
      neither quality nor consistency, and we had marginal ability
      to impact that choice on our own, whereas with a personal
      realtor we went with someone highly recommended from work
      peers.I absolutely agree the individual realtor impacts the
      experience, that's pretty much the crux of my whole issue :)
      My conclusion was that Redfin doesn't offer as much
      control/guarantee to ensure this, and in a hot market, this
      matters quite a bit.(To be fair, I'd say the same thing about
      my experience with mortgage lenders, BoA did an abysmal job
      and very nearly left me in the lurch, whereas a smaller local
      lender picked up the slack and pulled our asses out of the
      fire.  Perhaps my overarching statement should be to wonder
      if we (businesses) suck at scaling customer support? (I'm
      pretty much saying "well duh" to myself as I write this
      statement, frankly))
 
        zaroth - 3 hours ago
        I've never used a buyer's agent and always written into my
        offers that the 3% buyers agent fee is to go back to the
        seller (and of course adjust the top-line offer
        accordingly).I've never tried to buy in SF, but this
        strategy has always worked for me and saved a lot of money
        over the years. Frankly I can't understand the purpose of a
        buyers agent in this era, and taking 3% off the cost of a
        house is very substantial.When the closing statement
        (HUD-1) is finally prepared, usually I can see that the
        seller's agent took some of the buyer's agent fee, e.g.
        they will end up with 4% instead of 3% in the end and the
        rest goes back to the seller. Since these offers usually
        mean more money for the seller'a agent they go to the top
        of the pile.It's also important to disclose that you've
        purchased houses before, that you have funds, and that you
        are ready to close immediately. You don't need a buyers
        agent to tell you this.
 
          te - 2 hours ago
          So you reduce the top-line offer by 3%?  Or, if your
          written offer specifies 3% back to you, how does the
          seller's agent manage to take 4% in contradiction to the
          offer?  Not sure what jurisdiction you're operating in,
          but I wasn't aware that offers could dictate chagnes to
          the terms of a pre-existing listing agreement between the
          seller and their agent.  Would love more details on how
          to effect something like this.
 
          zaroth - 1 hours ago
          Yes, reduce the top-line offer by 3%, or slightly less
          than 3% -- so everyone is actually coming out
          ahead.You're absolutely right, I can't dictate the
          agreement between the seller and their agent. But when I
          put in writing, "hereby relinquish any and all claim to
          the 3% buyer's agent fee ($XX,XXX)" it gets the point
          across. Then it's between the seller and their agent,
          usually the agent will get a small bump (from 3% to 4%)
          and the seller keeps the rest.It's important to try to
          convince the seller at the same time, that the sale will
          be easier without the buyer's agent, not harder. Also
          important to refuse to sign any kind of "dual agency"
          agreement with the seller's agent.
 
          jrs235 - 1 hours ago
          >but I wasn't aware that offers could dictate changes to
          the terms of a pre-existing listing agreement between the
          seller and their agent.Exactly. Sounds like this borders
          on interference. The seller can't sign such an offer
          without breaking a previous contract. It may have worked
          for him because the broker was amendable to changing
          their agreement but by not having representation the
          person above may still have overpaid by 2%. What if the
          pricing strategy was to price 5% over what the seller
          really wanted knowing people would negotiate
          down.Additionally the previous the buyer doesn't know
          what the co-broke fee, if any, is being offered to an
          agent that procures a buyer.
 
          vostok - 1 hours ago
          > It may have worked for him because the broker was
          amendable to changing their agreement but by not having
          representation the person above may still have overpaid
          by 2%.Or you might have representation and still overpay
          by 2%. It's kind of how investing in a mutual fund with a
          3% load doesn't guarantee that you'll beat the market.
 
        [deleted]
 
      IshKebab - 2 hours ago
      This is really confusing. I just bought a house in the UK,
      and the process is as follows:1. Look for house on Rightmove
      or Zoopla. 2. Call the estate agent or private seller to
      arrange a viewing. 3. Show up at the appropriate time. Look
      at house. 4. Make an offer. Offer gets accepted/rejected/they
      want more. Repeat until you get it or get outbid or give up.
      5. Offer agreed (hopefully). Now do all the actual buying
      through mortgage brokers and solicitors.The estate agents
      charge the sellers a percentage, which is cheeky because they
      do almost nothing - the only reason you should ever use one
      is if you are incapable of taking photos or really can't
      spare a few evenings to show people around the house.But
      nobody ever drives you to see houses or finds them for you.
      How does it work in America?
 
        svachalek - 1 hours ago
        In the US, the real estate industry controls the MLS
        "multiple listing service" which essentially makes them the
        Google of houses, with negligible competition coming from
        classified ads, Craigslist, and the like. They charge a
        standardized 6% commission to the seller, which they split
        with the buyer's agent, and both agents end up giving some
        to the brokers that handle the actual transaction.In recent
        years, they've been losing ground on the commission so
        often it's less than 6%, and the buyer may end up getting
        some share of his/her agent's cut as well, but so far it's
        pretty hard in most markets to work around the cartel.
 
        AJRF - 1 hours ago
        Rightmove is a property portal, Redfin is an online
        residential estate agency.
 
        existencebox - 2 hours ago
        I can only speak of hot markets in America, which are VERY
        different than many others, but at least within that:A
        "reasonable" house goes on the market.  ("reasonable"
        defined by <1 mil, within an hour commute of a city center)
        This house will usually be sold within a week or two.
        Usually less.  Definitely less, if it's actually priced
        within middle-class-affordability (and I laughably define
        that as ~400-500k).  I've seen houses sell the day they
        listed.  The selling process involves showing up at the
        house during an open house (viewings are possible but rarer
        in hot markets as typically it's a race to get your offer
        in and sellers know they don't need to be accommodating;
        even viewing my house during the closing process was a "if
        we can fit it in" sort of thing from the seller side) You
        don't really get to "repeat".  If you're very lucky they
        MAY tell you a competing bid went over your escalation
        threshold, but for 80% of the houses I put offers on, they
        look at the escalation guidelines and offers and just make
        a choice right there.  Typically at least someone has
        offered +50/100k in cash and is going without a loan, so
        they'll often nab the house without a back and forth with
        any of the other offers.  If the seller agrees, the closing
        begins.  The buyer usually gets 1 shot to make an
        impression for a given house, usually having to put the
        offer together within 12 hours/a couple of days max, having
        seen the house once, usually with a bunch of other people.A
        real estate agent helped me in multiple steps of the
        above.- Having an offer ready ahead of time with lots of
        contingencies/tradeoffs well understood so we could tune it
        quickly and get it out and under the wire.- Knowing how and
        where to look for houses before listing, IMMEDIATELY after
        listing, and that may have been listed ages ago/at bad
        prices.- Able to get us contacts with the sellers if an
        open house time won't work/if we need to ask questions.-
        When our BOA agent left us high and dry, he hooked us up
        with a trusted local lender with a good reputation and used
        his prior working relationship with her to get our file
        pushed through in a ridiculous timeline over a weekend so
        that we could put in a competing bid.  (as I said,
        timelines are nutso)- Gave us advice on what parts of our
        offer would have what impact, to what sellers.  e.g. 5k vs
        3k vs 10k escalation steps?  What other caveats?  Should
        compromise on preinspection? etc.- If anything went wrong,
        if we had followup questions, needed contacts, he would be
        extremely accessible, would give us contiguous care (and
        thus knew what our preferences were, what we were looking
        for, what offers we were comfortable with/what our finances
        were) which saved time in rehashing that every few weeks
        with a new agent; and given that you WILL lose most of the
        offers you make, this process can go on a very long time so
        continuity is nice.  (we were on the market 1-2 years)
 
          balls187 - 2 hours ago
          Did you look at areas that haven't been gentrified?Plenty
          within 1 hour of Seattle that are affordable.
 
          existencebox - 1 hours ago
          That's more or less where I ended up buying, and managed
          ~400 for a respectable 3b2b.  That being said, the
          gentrification is spreading so aggressively and was
          already well in place even when I bought; in the last
          month 3 of my neighbors went on sale, all sold within a
          week at far higher prices than comparable for when I
          bought.  (I only had... 2 other bidders, if I recall,
          when I bought, so it's certainly less hot than redmond
          where 10-15 competing was common)
 
        lukevdp - 2 hours ago
        USA has a different system than in the U.K. Or Australia.In
        the US, buyers go and get a buyers agent to help them buy
        the house. Buyers agents get 3% and sellers agents get 3%.
        (Actual amounts varies wildly)In UK and Australia, 99% of
        people do not use buyers agents. The agent showing buyers
        through the house and answering all the questions works for
        the seller. There is only one agent so only one
        commission.Selling privately is popular in the U.K., but
        much less popular in Australia however the segment is
        growing). USA less so again.
 
        branchless - 2 hours ago
        In Canada realtors actually do something, they look for
        houses for you after you tell them what you want, they
        attend the viewing with you, get feedback, understand what
        you are after.Is that worth 5% - no. Could they be removed
        by tech: probably. But they are far better than the low-
        life estate agents in the UK who are I think the least
        trusted profession, perhaps now undercut by bankers.
 
      mmanfrin - 1 hours ago
      Was it Kenny? I, too, bought a house in the Bay Area a bit
      less than 3 years ago, and your experience is exact to what
      mine was. It was really pleasant, especially compared to the
      times I had gone along with my parents when they were house
      shopping with a traditional realtor.
 
  [deleted]
 
  just4themoney - 2 hours ago
  If you really want to get your blood boiling about buyer's
  agents, watch this - https://youtu.be/jxcCJxN8aJERed Fin doesn't
  operate in my area but if it did I'd be all over it in a
  heartbeat when I bought my house.
 
  gist - 4 hours ago
  > where any buyer can view photos of a house for sale online real
  estate agents still expect to receive 6%It's not the same as
  buying a car as you have to gain access to the property to look
  at it which involves another agent and much work even after an
  offer has been accepted or negotiated.The only thing that is
  'absurd' is that the commission generally stays the same whether
  the house is 1.5 million or 150,000. And as others have mentioned
  that is split between various parties that are needed to sell a
  house which is a big one time purchase that most people need help
  with.The other important thing is this. Agents spend a great deal
  of time with buyers who don't end up buying anything from them.
  Driving them around, setting up appointments, dealing with the
  listing agent and so on. Unless they make a sale they are not
  paid. Most of the agents in this country are not selling million
  dollar real estate either. And in the end they aren't really
  earning that much money either in a typical market.Just yesterday
  I requested information on a property from an agent on something
  that I honestly don't think I have a serious interest in buying.
  They took time on the phone and I could easily setup an
  appointment with them to view the property and waste more of
  their time. In the end unless I buy now or in the future or refer
  someone to them they will end up eating that time and getting
  nothing in terms of pay.
 
    cgh - 1 hours ago
    We bought our house with no agents at all, buyer or seller. We
    used a notary public to do all the legal paperwork. Savings:
    $20,000 (Canada).If you can possibly avoid using a real estate
    agent, then do so. They may bring some value but it is not
    nearly commensurate with their commissions.
 
    clamprecht - 3 hours ago
    Can I just pay a real estate agent per hour instead?  That
    solves the problem of me deciding to not buy a house from them
    later.
 
      runako - 3 hours ago
      I tried this when purchasing my last house. I offered a
      pretty hefty hourly fee, knowing full well there's no way the
      hourly fees would approach 3% of the transaction. IIRC the
      response was essentially that they are prohibited from doing
      so by their Realtor organization (?). This was in Georgia.
 
    bhandziuk - 1 hours ago
    That commission is huge. I just bought a 280k house which means
    the agent gets ~7,800 $. Sure they maybe keep some fraction of
    that but that is such a crazy big dollar amount. That's several
    month salary for me and they did it in a few hours of
    work.Plus, because this is paid through what eventually becomes
    my mortgage I'm paying that inflated price for decades.With
    those kinds of numbers I see why it is such a guarded industry.
 
      gist - 1 hours ago
      You are comparing a case where it only took them 'a few
      hours' for your particular transaction with all the time they
      had to spend either showing that house and getting nothing or
      showing other houses and getting nothing.Do you honesty
      believe the majority of transactions they do are so quick and
      easy?What do you think they are doing a transaction like that
      per week? There is an overhead cost to dealing with people
      and with sales. I would take a wild guess that in a year of
      work the agent that you dealt with (or a typical agent that
      sells $280k houses) is making less than $100k per year.
      That's not a crazy amount of money, even in a lower cost
      community.
 
        bhandziuk - 1 hours ago
        They were very rarely available to show us homes and
        instead just gave us the lock box codes to we could walk
        through on our own.It was also suspicious they felt the
        need to justify their existence saying the hard part is
        drawing up the contracts. But as far as we could tell the
        loan company did all that work. The realtor just showed up
        to the signing and let the loan officers answer any
        questions we had.Sure, most transactions are not as fast
        and easy for them but it seems with these numbers if they
        are with one client for 2 weeks straight and sell a house
        at the end they are still way ahead. Even if they sell 1
        house a month at that rate it's still a killing.
 
          gist - 1 hours ago
          I take it this is your first transaction buying a house.
          You are basing what you think on that and what people are
          saying online. I can assure you as someone that buys real
          estate (as investments) it typically isn't that easy, at
          least in a typical market and for most transactions. And
          I have been doing this since the 1980's fwiw.
 
          bhandziuk - 1 hours ago
          You're right it was my first house.I do believe it is
          sometimes more complicated. But is the value of a
          realtor's time to me, as a buyer or seller, really
          several hundred dollars per hour? Is buying a 600k house
          really twice as difficult a transaction than a 300k
          house? Why are they not paid a flat fee?
 
          dragonwriter - 1 hours ago
          Seller's agents aren't paid a flat fee to align their
          interest with that of the seller; they want the deal to
          close at the highest price possible.Why buyer's agents
          are paid on sale-price-commission is, OTOH, a real
          question.
 
          gist - 47 minutes ago
          > Why buyer's agents are paid on sale-price-commission
          isOnce again buyer's agents are a large part of the
          equation. They have to drive around the actual buyers and
          waste time showing properties with nothing to show for it
          often.So the way it works is the people who actually buy
          (or sell) make more money to compensate for people that
          do not buy.
 
          dragonwriter - 21 minutes ago
          But a sales price commission, of all possible completion-
          based pay structures, makes the interest of the agent
          misaligned with (opposed to, in some respect) that of the
          principal.
 
tabeth - 3 hours ago
I'm very interested in why many people believe a realtor should
receive a percentage of the home's sale price as compensation but
not the:- inspector (arguably a good one is more useful than
realtor by pointing out foundation problems and other issues that
can cost 10s of thousands)- attorney (again, arguably more useful.
they can point out clauses and things like flood zone, unpermitted
work, liens on the property, etc.)- appraiser (you might not even
be able to get a loan if the house appraises for less than the
purchase price, unless you can foot the difference and/or waive
appraisal contingency)- lender (unless you're paying all cash. some
lenders have vastly different interest rates they can offer you,
given a credit score. this can save you 10s of
thousands).Additionally, it doesn't really make sense. The
realtor's value is not proportional to the price of the home. Even
if you believe a realtor is extremely valuable, a house being twice
as much in price wouldn't make them twice as valuable.Redfin is
definitely an interesting step in the right direction towards fixed
fee realty.
 
  kevincennis - 31 minutes ago
  Am I misunderstanding your point about the lender?They obviously
  get paid a percentage of the loan value rather than the home's
  sale price, but presumably those are fairly well correlated.
 
  gpawl - 2 hours ago
  Same reason that app stores charge a 30% commission instead of a
  flat fee.  Prices are what the market will bear and prices are
  controlled by a cartel that runs the marketplace (the MLS
  members)
 
codebook - 22 minutes ago
I am actively looking the house right now. And getting disappointed
by Redfin these days. Previously it showed listed price for sold
properties but now it has gone. Only sold price is shown. Not only
this, but the property disappeared from MLS then re-listed with
higher price tag doesn't show previously listed price.Information
should be transparent between seller and buyer but Redfin is
leaning to seller side at this moment.So, I am using Zillow more
frequently than before.
 
africajam - 59 minutes ago
Realtors have for the longest time seen other realtors as
competitors. Its time they recognise that the true competition is
from large sites like Redfin that will use tech to gain an
advantage over them.I realised this after several conversations
with realtors about this open source project I've created to help
them build decent
websites:https://github.com/etewiah/property_web_builderMost of
them figured if it was open source then any of their competitors
could use it and be just as good as them. They would say this even
if they recognised that my product would give them a better website
than they currently had. Pretty strange way of thinking if you ask
me....
 
andrewhillman - 58 minutes ago
Coming from a background in real estate as an active broker who has
worked with Redfin agents, I'd like to point out a few things.
Redfin's biggest asset is their website. It's a good user
experience and grabs them a lot of leads. However, Redfin agents
tend to be subpar agents when representing sellers and or buyers.
Most wouldn't survive in a regular brokerage setting. If I am
hiring an agent, I want a hungry service oriented agents, not
someone who is fine with receiving a salary.  Discounts are
enticing to consumers, but from what I have noticed these discounts
come at a cost to their clients. Rather than list a bunch of
examples, from what I have witnessed, Redfin agents are not all
that skilled in negotiating. They are actually horrible. Redfin
needs to train better but training is a multi-faceted issue. They
need experienced brokers who have been beaten up and have seen it
all.  I was lucky to have a mentor who played a significant role in
redefining the industry back in 2001. Let's just say, nobody knew
what the concept of Exclusive Buyer Agency was during the late 90s.
Anyway, in order to have great agents, they need to learn from
smarter battle tested agents in the office. An agent needs good
instincts to represent clients well.  This takes time - 10,000
hours easy and they need to see a lot of deal flow. You learn from
the ugly deals, not the smooth ones. Fortunately, for Redfin most
Redfin buyers/sellers won't realize how good their agent is until
they have something to compare it to. Redfin does not have top
agents nor can the attract high-quality agents. In order for them
to succeed in the public market, they will need to increase fees
because the cost of maintaining and attracting talent isn't cheap.
Discounting gives companies a good chance to obtain market share.
But market share will go down once they raise fees. Historically
speaking, discount real estate companies don't do well in public
markets. Let's look at one example of a company associated with
discounts, Zip Realty. I think they did an IPO in 2004 or so. Over
the years things didn't go well so they were forced to merge. Now,
you might say, REDFIN is different. This is somewhat true but I am
sure if you read the Redfin S1, you will see some of the concerns I
have addressed.This is coming from a non-traditional broker.  I
have always gone against the grain. I believe Redfin will need to
evolve a lot to get the public market to embrace them. If I had to
guess they will become a little more "traditional" overtime.I hope
Redfin trains better and figures things out. Otherwise, they will
need to merge post-IPO.Sorry for the long comment. I could write
forever on this topic. I may do this on my site when I have a
couple of hours.
 
wyc - 5 hours ago
Here's a great piece by Ben Thompson discussing the economics and
markets of such services:    Both limit growth: regular agents with
a stake in the     current system steer home buyers away from
Redfin     properties, and hiring and training agents who aren?t
interested in the upside from commission takes a lot of     time
and money.  https://stratechery.com/2016/opendoor-a-startup-worth-
emulat...Why the flat-fee brokerage Allre had to close shop:    All
of these internet companies that profess to want to
disintermediate the real estate business ? just as they     did
with the travel agency business (everyone even uses     the same
analogy) ? forget one major fact: buying and/or     selling a home
is often the largest, most complicated     transaction a person may
undertake.  https://therealdaily.com/editorials/allre-startup-
thinks-imm...
 
  opo - 4 hours ago
  >Here's a great piece by Ben Thompson discussing the economics
  and markets of such services:Most of the article is about
  OpenDoor.  I don't think that quote about Redfin describes the
  situation very well.I don't think there is evidence that agents
  with buyers steer them away from Redfin and it wouldn't work very
  well since almost all buyers will go to a site with MLS listings
  and see what is on the market.  Redfin takes a lowered commission
  on their business, they don't lower the commission to the buying
  agent.In terms of hiring, they allow agents to get away from the
  continual cold calling/door knocking and self promotion they need
  to do to attract the next customer and they offer a stable salary
  and a support staff to take care of the mundane stuff like
  arranging inspections, etc.  I don't think they have a problem
  getting job applicants.  (Not associated with Redfin, but a happy
  customer.)
 
biastoact - 4 hours ago
I bought through Redfin five years ago.Actually, we offered on two
houses, backed out after poor inspections, and then purchased the
third house in a competitive multi-bid environment all in a few
months. With Redfin I never felt the kind of sales/relationship
pressure to close a deal that I did when buying with traditional
realtors. The only reason we didn't sell our Condo through Redfin
is I wanted someone in the neighborhood who could help coordinate
painting, staging, etc in the lead up to the listing.All and all a
great experience.
 
[deleted]